從法律角度淺談《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的影響

引發(fā)社會(huì)普遍關(guān)注，尤其是不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)高度重視的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：《條例》），已于2014年11月12日由國(guó)家總理李克強(qiáng)簽署公布，并從2015年3月1日起施行。那么，該條例的實(shí)施是否會(huì)加快房產(chǎn)稅的實(shí)施？會(huì)不會(huì)降低房?jī)r(jià)？會(huì)否成為查處貪污腐敗的利器？權(quán)利人合法權(quán)益能否得到更大力度的保護(hù)？是否會(huì)造成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的信息泄漏？下面，筆者將從律師的角度結(jié)合法律實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為讀者們一一解讀。

《條例》是否為房產(chǎn)稅做鋪墊？

   首先，我們來(lái)看看《條例》的主要側(cè)重點(diǎn)在哪里。從《條例》的內(nèi)容來(lái)看，該條例將集體土地、森林、林木、房屋等建筑物所有權(quán)、土地承辦經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地、宅基地、海域的使用權(quán)及地役權(quán)、抵押權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬都囊括進(jìn)去了，并將不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)內(nèi)容、交易情況、審批信息等均須記錄在案，同時(shí)國(guó)家指定主管部門(mén)建立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息實(shí)時(shí)共享，而且公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)也可與不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)就登記信息互通共享。也就是說(shuō)，等全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)搭建并登記完畢后，只要滿(mǎn)足查詢(xún)條件權(quán)利人可以在縣級(jí)以上不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)查詢(xún)?nèi)珖?guó)其他地方的不動(dòng)產(chǎn)信息，而公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)必要時(shí)，也可通過(guò)信息共享來(lái)查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記信息。

由此可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建立后隨著不動(dòng)產(chǎn)登記的完善，大量的不動(dòng)產(chǎn)信息將為房產(chǎn)稅的構(gòu)建打下牢固的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，如此有望改變當(dāng)前多重交易環(huán)節(jié)、稅費(fèi)混亂、以費(fèi)代稅的現(xiàn)象，為加快房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程打通技術(shù)條件，從而達(dá)到促使房地產(chǎn)回歸居住性，減少投資投機(jī)的效果。否則，缺乏技術(shù)基礎(chǔ)的房產(chǎn)稅只會(huì)成為推高房?jī)r(jià)、租金的推手，而不能達(dá)到市場(chǎng)調(diào)節(jié)的效果。但至于能否降低房?jī)r(jià)，鑒于不動(dòng)產(chǎn)登記的完善需要一個(gè)較為漫長(zhǎng)的過(guò)程，即便對(duì)房地產(chǎn)查詢(xún)的條件有所突破，但短期內(nèi)在房產(chǎn)稅真正出臺(tái)前，并不會(huì)造成投資客的集中拋售，也不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成較大沖擊。

會(huì)否成為查處貪污腐敗的利器？

暫行條例規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可依法查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢(xún)、復(fù)制與調(diào)查處理案件有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。從筆者的法律實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，雖然在廣州等一線(xiàn)城市均需“以房查人”，但在珠三角等二三線(xiàn)城市不少地方都存在“以人查房”的做法，雖暫行條例沒(méi)有明確查詢(xún)方式，但至少說(shuō)明“以人查房”是現(xiàn)行存在的。若不動(dòng)產(chǎn)登記采用“以人查房”的做法，則在技術(shù)層面上，無(wú)論是防腐工作的前期篩查，還是減少?lài)?guó)有資產(chǎn)流失上，都可以起到“以房防腐”的作用。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將會(huì)成為反腐的又一利器?？梢灶A(yù)見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將會(huì)迫使官員可能拋售一定數(shù)量的房產(chǎn)，但是占據(jù)交易總量還是太小，影響有限。

權(quán)利人合法權(quán)益能否得到更大力度的保護(hù)？

其實(shí)，對(duì)于普通民眾來(lái)說(shuō)，暫行條例的實(shí)施實(shí)際上應(yīng)該是一個(gè)福音。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記能有效解決現(xiàn)行司法界中“執(zhí)行難”的問(wèn)題，從而更好地保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)他們的訴求，減少上訪(fǎng)事件，促進(jìn)和諧社會(huì)的建設(shè)。隨著社會(huì)大眾法律意識(shí)的提高，人們一旦有糾紛大多都懂得拿起法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。尷尬的是，在民商案件中，很多時(shí)候權(quán)利人確實(shí)能贏得訴訟，但卻面臨沒(méi)有財(cái)產(chǎn)可執(zhí)行的“執(zhí)行難”問(wèn)題。

實(shí)際上法院在執(zhí)行的時(shí)候都會(huì)到房管部門(mén)查詢(xún)被執(zhí)行人的房產(chǎn)情況，但由于在暫行條例實(shí)施前，不動(dòng)產(chǎn)的登記都各自在不動(dòng)產(chǎn)所在地進(jìn)行，并沒(méi)有信息共享機(jī)制和平臺(tái)，因此法院的查詢(xún)也會(huì)受到地域的限制。如果被執(zhí)行人在當(dāng)?shù)夭](méi)有房產(chǎn)，又沒(méi)有銀行存款，則權(quán)利人的權(quán)益就很可能這是一張判決而已，想實(shí)現(xiàn)訴求不知得到何年何月。然而暫行條例實(shí)施后，全國(guó)將建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)，并實(shí)現(xiàn)國(guó)、省、市、縣四級(jí)實(shí)時(shí)共享，且不同部門(mén)之間也可加強(qiáng)互通共享。因此，可以預(yù)見(jiàn)，暫行條例的實(shí)施將會(huì)大幅度的加強(qiáng)法院的執(zhí)行力度，而權(quán)利人的權(quán)益也能得到更好地保護(hù)。

是否會(huì)造成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的信息泄漏？

看到這里，很多人就會(huì)擔(dān)心，憑身份信息就能查到房產(chǎn)情況，還可以查全國(guó)的房產(chǎn)情況，那會(huì)不會(huì)造成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的信息泄漏呢？實(shí)際上，在筆者的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)中，查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)信息的條件是很?chē)?yán)格的。首先，能憑身份信息查詢(xún)其不動(dòng)產(chǎn)信息的只有法院、公安這樣的司法、偵查機(jī)關(guān)，其他人即便是律師也做不到這一點(diǎn)。其次，除了權(quán)利人自身外，利害關(guān)系人如債權(quán)人等查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)信息也是有諸多限制的。根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)信息首先要提供準(zhǔn)確的不動(dòng)產(chǎn)地址和產(chǎn)權(quán)人姓名，其次還得有法院出具的查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)信息的函件，而讓法院出具查詢(xún)函件則需要當(dāng)事人提供相關(guān)的證據(jù)材料到法院進(jìn)行立案審查。由此可見(jiàn)查詢(xún)條件之苛刻，因此只要權(quán)利人沒(méi)有涉及違法犯罪之事，完全沒(méi)有必要擔(dān)心不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記會(huì)造成個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)信息的泄漏。

總的來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記一方面為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法登記提供信息基礎(chǔ)，為不動(dòng)產(chǎn)登記查詢(xún)提供便利，也為民商案件的執(zhí)行加大了力度，更好地保護(hù)了社會(huì)普通大眾的權(quán)利；另一方面，通過(guò)對(duì)登記信息的整合，為不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢(xún)、不動(dòng)產(chǎn)管理等提供信息基礎(chǔ)，從而為不動(dòng)產(chǎn)交易及更有效率的利用提供保障，也為宏觀調(diào)控和其他社會(huì)治理提供數(shù)據(jù)支撐。