尚法 勤勉 精專 共贏

筆者近期處理了多件因法院查封尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的商品房而引發(fā)的房地產(chǎn)案件，這類案件不同程度地對開發(fā)商或買受人的財(cái)產(chǎn)利益有著重大影響。筆者認(rèn)為有必要以案說法的方式，幫助有關(guān)買受人或開發(fā)商厘清法律關(guān)系，以采取主動(dòng)規(guī)避措施，防止財(cái)產(chǎn)損失。

買受人與開發(fā)商簽訂《商品房買賣(預(yù)售)買賣合同》，以銀行按揭支付房款的方式購買了開發(fā)商開發(fā)的某商品房。該商品房已預(yù)售登記備案，但房屋尚未竣工交付。2018年7月，買受人得知開發(fā)商與施工單位因建設(shè)工程糾紛案件，被施工單位申請人民法院采取訴訟保全措施查封了包括買受人購買房屋在內(nèi)的在建工程。不久后因開發(fā)商母公司涉嫌P2P刑事案件，導(dǎo)致開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)（包括銀行賬戶資金、在建工程等）全部被公安機(jī)關(guān)采取凍結(jié)、查封等司法措施?，F(xiàn)一部分買受人訴訟要求解除商品房買賣合同，另一部分買受人在等待涉案的開發(fā)商刑事和民事案件的成功解決，解封開發(fā)商建設(shè)資金和在建工程，繼續(xù)履行商品房交付……

買受人與開發(fā)商簽訂《商品房買賣(預(yù)售)買賣合同》，以分期付款方式購買了開發(fā)商開發(fā)的某商品房。該商品房已預(yù)售登記備案，但房屋尚未竣工交付。2016年10月，開發(fā)商在催收房款的過程中發(fā)現(xiàn)，買受人因債務(wù)糾紛，其購買的商品房被多家法院預(yù)查封。開發(fā)商立即以買受人拖欠房款為由，起訴解除《商品房買賣合同》并查封該商品房。2018年4月，法院判決合同解除。開發(fā)商將生效判決和同意將買受人支付的剩余首付款交由首封法院凍結(jié)，請求多家法院解除查封措施。但多家法院相互推諉，不肯解除查封措施……。后經(jīng)執(zhí)行異議、復(fù)議甚至執(zhí)行異議之訴后，才將房屋收歸開發(fā)商。

上述案件中，涉案商品房只辦理預(yù)售登記備案，未辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，但因糾紛案被人民法院依法查封。人民法院所依據(jù)的法律依據(jù)如下：

《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(法發(fā)[2004]5號(hào))

2007年10月1日，《物權(quán)法》正式實(shí)施?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

在【（2017）最高法民終606號(hào)】《麻小林與甘肅銀行股份有限公司慶陽分行及慶陽金昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案》中，最高法院經(jīng)審理認(rèn)為，麻小林雖然與金昊公司就涉案六套房產(chǎn)簽訂《商品房買賣合同》并辦理了預(yù)售備案登記，但沒有辦理預(yù)告登記，該六套房屋至今仍未辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記，也并未實(shí)際交付。麻小林雖然主張?jiān)诋?dāng)?shù)仡A(yù)告登記與備案登記合二為一，但其并未提交充分證據(jù)予以證明，且在一、二審?fù)徶胁⑽刺峤黄湓谏姘噶追课輦浒傅怯浀耐瑫r(shí)，曾向當(dāng)?shù)氐怯洐C(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記并提交的書面材料的相關(guān)證據(jù)?！?，故麻小林主張其對商品房預(yù)售合同的備案登記等同于房屋產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記的上訴理由不能成立。其對執(zhí)行標(biāo)的物享有的債權(quán)不能對抗法院對涉案標(biāo)的物的查封行為。

另，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中,對被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持。

筆者特別要指出的是，本文所述的預(yù)告登記與商品房交易過程常見的預(yù)售備案登記是兩回事。預(yù)告登記是由《物權(quán)法》規(guī)定的一種登記類型，兼具物權(quán)性與債權(quán)性，屬于民事法律制度，預(yù)告登記費(fèi)為80元/件；預(yù)售商品房合同登記備案制度則是由《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的行政措施，屬行政管理制度，預(yù)售登記不收費(fèi)。

在房地產(chǎn)市場新常態(tài)的當(dāng)下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金日趨緊張。部分中小型開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目因資金鏈斷裂引發(fā)的爛尾，甚至訴訟被查封和被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)增大。筆者基于上述真實(shí)案例與法律分析，建議消費(fèi)者：

1、購房時(shí)盡可能地選擇商業(yè)信譽(yù)好的大開發(fā)商。

2、除常規(guī)商品房預(yù)售登記備案外，增加辦理預(yù)告登記。