尚法 勤勉 精專 共贏

作為曾在一家著名的連鎖零售企業(yè)工作多年的律師，筆者親身經(jīng)歷了企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中所遇到的各種法律問(wèn)題。那么如何做到預(yù)先避免這樣的法律風(fēng)險(xiǎn)，使得企業(yè)不被法律問(wèn)題所羈絆，做到順利經(jīng)營(yíng)、揚(yáng)帆商海，才是企業(yè)在法務(wù)工作中最應(yīng)重視的問(wèn)題。

作為連鎖零售企業(yè)，經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)是租賃到合適的商鋪，所以一般的連鎖零售企業(yè)都會(huì)有一個(gè)專門從事商鋪開(kāi)發(fā)的部門。但是作為第一線找商鋪位置的員工，只是從現(xiàn)實(shí)商業(yè)的角度找到一個(gè)認(rèn)為適合開(kāi)店的地址。至于這個(gè)商鋪背后的法律問(wèn)題，就需要企業(yè)法務(wù)或顧問(wèn)律師來(lái)把關(guān)了。因一般租賃合同都要簽10年以上，所以對(duì)于連鎖零售業(yè)來(lái)說(shuō)，租賃合同至關(guān)重要。

（一）要審查商鋪出租方是否為產(chǎn)權(quán)人。

如果是產(chǎn)權(quán)人，還要分房屋是在建房屋還是已建好的房屋。已建好的房屋相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小些，應(yīng)先審查對(duì)方的主體文件。是法人單位的，要對(duì)方出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照并將復(fù)印件留存；對(duì)方是自然人的，要求對(duì)方出示身份證，并將身份證復(fù)印件留存。這些工作是審查對(duì)方的主體資格，也是為日后一旦有糾紛要啟動(dòng)訴訟時(shí)，有對(duì)方的主體資料可以立案做準(zhǔn)備。第二步是看有關(guān)房屋的法律文件，需要有土地使用證、房產(chǎn)證和消防驗(yàn)收合格意見(jiàn)書。如果房屋已經(jīng)抵押給銀行，最好讓對(duì)方出具銀行同意租賃函或有個(gè)保證人簽訂連帶保證責(zé)任書，以避免抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)造成房屋租賃障礙，影響經(jīng)營(yíng)，造成損失。

在一些時(shí)候，一線員工找到的商鋪可能還是在建的房屋，為了贏得機(jī)會(huì)，在在建時(shí)就要簽訂租賃合同。這時(shí)的審查除了主體資料文件外，對(duì)方是法人單位的，還要查看對(duì)方的在建工程文件，包括土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、消防驗(yàn)收合格意見(jiàn)書、竣工驗(yàn)收備案表；對(duì)方是自然人的，要查看預(yù)售許可證和購(gòu)房合同，并審查購(gòu)房合同是否備案。

（二）在租賃合同的出租方不是產(chǎn)權(quán)人而是轉(zhuǎn)租時(shí)，是較容易發(fā)生糾紛的。因此簽訂此類合同時(shí)更應(yīng)注意審查相關(guān)法律文件，除了前述提到的主體資格文件以及有關(guān)房屋的法律文件之外，還要相應(yīng)查看產(chǎn)權(quán)人的主體資格文件，并應(yīng)要求出租方提供產(chǎn)權(quán)人與出租方的的房屋租賃合同、產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的函件。

（三）以上是在簽訂租賃合同時(shí)需提供的法律文件，因?yàn)槿珖?guó)各地的情況有所不同，特別是連鎖零售店鋪開(kāi)到二、三線城市時(shí)，可能在法律文件的提供方面會(huì)不全，甚至在租賃倉(cāng)庫(kù)方面會(huì)有一些農(nóng)村宅基地上蓋物出租的情況，這時(shí)就更要審慎考慮，并應(yīng)要求出租方提供連帶責(zé)任保證人，以避免法律風(fēng)險(xiǎn)。

租賃合同的約定可以根據(jù)實(shí)際情況約定，但有一點(diǎn)需提醒注意的是，因?yàn)檫B鎖零售店鋪的租期都很長(zhǎng)，但經(jīng)營(yíng)并不一定會(huì)全部贏利，為避免此風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在簽約時(shí)應(yīng)強(qiáng)調(diào)一個(gè)“逃生條款”，即約定一定的期限內(nèi)出現(xiàn)虧損，承租方有權(quán)提前終止合同。

之所以筆者最先強(qiáng)調(diào)租賃合同所應(yīng)注意的法律問(wèn)題，是因?yàn)樽鳛檫B鎖零售企業(yè) ，一個(gè)合規(guī)的、沒(méi)有糾紛的店鋪?zhàn)赓U關(guān)系是經(jīng)營(yíng)的基石。筆者所遇到的因店鋪?zhàn)赓U所產(chǎn)生的糾紛，無(wú)不影響了店鋪的經(jīng)營(yíng)和利潤(rùn)。而且因?yàn)檫B鎖零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍一般是在全國(guó)鋪開(kāi)，其間還會(huì)涉及一些地方利益的問(wèn)題，所以是企業(yè)最應(yīng)關(guān)注的間題。

連鎖零售企業(yè)遇到的第二大法律問(wèn)題就是與供應(yīng)商的貨款糾紛，因?yàn)槠髽I(yè)與供應(yīng)商的買賣合同一般來(lái)說(shuō)不是即時(shí)結(jié)帳，是有一個(gè)帳期， 一般會(huì)是三十天或四十五天，也有六十天和九十天的。而且企業(yè)與供應(yīng)商之間還有一個(gè)關(guān)于費(fèi)用的約定，如促銷費(fèi)用、店慶費(fèi)用、新店開(kāi)張費(fèi)用等等。這樣貨款減去相關(guān)費(fèi)用，才是企業(yè)應(yīng)支付給供應(yīng)商的款項(xiàng)。費(fèi)用一般是由采購(gòu)部門員工計(jì)算，貨款是由財(cái)務(wù)部門員工計(jì)算，并且在有些企業(yè)采購(gòu)部門的員工流動(dòng)性較大，有時(shí)產(chǎn)生與供應(yīng)商的糾紛時(shí)，負(fù)責(zé)采購(gòu)的員工可能已經(jīng)離職，這就使得帳目不清。當(dāng)糾紛協(xié)商解決不了時(shí)，供應(yīng)商會(huì)采取訴訟或仲裁的手段解決，這時(shí)就需要企業(yè)拿出相關(guān)證據(jù)證明自己的主張，如果企業(yè)拿不出相關(guān)的證據(jù)證明發(fā)生了相關(guān)的費(fèi)用，就要承擔(dān)訴訟或仲裁的不利后果。而且在遇到相關(guān)案件時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部收集證據(jù)都不容易，因?yàn)椴少?gòu)人員可能巳離職，發(fā)生的促銷活動(dòng)、店慶活動(dòng)等的證據(jù)已經(jīng)收集不到。為了避免 此類事情的發(fā)生，企業(yè)內(nèi)部一定要制作一個(gè)流程文件，要求相關(guān)財(cái)務(wù)人員和采購(gòu)人員定期與供應(yīng)商對(duì)帳，并將對(duì)帳結(jié)果以雙方蓋章簽字的書面形式固定下來(lái)，將此作為法律文件存檔保存，作為支付貨款的依據(jù)。并且一旦產(chǎn)生糾紛，此文件就是有效的證據(jù)，企業(yè)就會(huì)避免在訴訟或仲裁中的不利后果。

連鎖零售企業(yè)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)的必需，整個(gè)店鋪的經(jīng)營(yíng)是暴露在公眾和工商、質(zhì)監(jiān)等政府職能部門的視線之下，稍不注意，就會(huì)被查處或是產(chǎn)生與顧客之間的糾紛。這就要求企業(yè)對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)熟識(shí)并遵守，一遇問(wèn)題，相關(guān)問(wèn)題商品應(yīng)立即下架處理，以避免被處罰，影響經(jīng)營(yíng)。這同時(shí)要求在與供應(yīng)商簽訂訂貨合同時(shí)，就必須約定如有商品問(wèn)題，應(yīng)由供應(yīng)商負(fù)責(zé)，并且還應(yīng)負(fù)責(zé)問(wèn)題商品所產(chǎn)生的所有法律后果及賠償企業(yè)因此受到的商譽(yù)損失。當(dāng)然作為零售企業(yè)，最重要的是自己把好關(guān)，選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，把好商品采購(gòu)關(guān)，不讓問(wèn)題商品流入。

連鎖零售業(yè)想要在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獨(dú)樹(shù)一幟，品牌的作用不可小視，因此企業(yè)要注重知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。首先從注冊(cè)自己的服務(wù)商標(biāo)開(kāi)始，從裝潢設(shè)計(jì)方面注重保護(hù)，必要時(shí)可申請(qǐng)外觀設(shè)計(jì)專利， 并應(yīng)有專門的法務(wù)人員對(duì)企業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)資料進(jìn)行保管和維護(hù)。

以上是連鎖零售業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程應(yīng)注意的基本的法律問(wèn)題。當(dāng)然連鎖零售業(yè)是一個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程繁雜，涉及到采購(gòu)（包括合同、供應(yīng)商管理）、營(yíng)運(yùn)（店鋪經(jīng)營(yíng)）、市場(chǎng)營(yíng)銷（廣告及公關(guān) ）、倉(cāng)儲(chǔ)物流等一系列常要注重細(xì)節(jié)的過(guò)程，各個(gè)環(huán)節(jié)的一線部門的員工應(yīng)與法務(wù)部門保持聯(lián)系，避免所應(yīng)預(yù)知的法律風(fēng)險(xiǎn)及最大限度的避免風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)和商譽(yù)上的損失，使得法律可以為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理保駕護(hù)航。