尚法 勤勉 精專 共贏

近幾年來，隨著土地價格高企和房地產調控政策的持續(xù)，有關商品房交付糾紛的案件越來越多，大多數(shù)開發(fā)商認為，只要項目取得建設工程竣工驗收備案表即可交付，而大多數(shù)購房人則認為，只要待交付的房屋存在質量問題或瑕疵，就可以拒絕接收。雙方關于商品房交付標準的認知和判斷產生沖突，交付糾紛不斷，大量因商品房交付糾紛引發(fā)的社會群體事件在各地時有發(fā)生。江蘇省高級人民法院在全國法院系統(tǒng)率先出臺審理商品房交付糾紛案的指導意見，對相關案件審理及幫助開發(fā)商和購房人厘清交付標準有著積極的社會效果和司法效果。

1、在毛坯房屋實際交付前裝修房屋，交付標的物為裝修房的，按照商品房買賣合同糾紛處理；在毛坯房屋實際交付后裝修房屋，交付標的物為毛坯房的，按照裝飾裝修合同糾紛處理。

2、商品房裝修房銷售時，出賣人設置樣板房的，交付房屋的裝修質量應當與樣板房的裝修質量相同。樣板房裝修的部品材料、施工質量和品質檔次，應當作為裝修質量要求的認定依據(jù)。商品房買賣合同概括性排除樣板房、廣告宣傳對裝修質量要求約定的，不予支持。

3、買受人主張裝修質量不符合約定或者裝修質量不合格的，適用舉證責任一般規(guī)則，承擔相應舉證證明責任。買受人已初步證明裝修質量問題存在的，出賣人應對裝修質量符合約定或合格的事實承擔舉證證明責任。

4、當事人自行委托有關機構通過鑒定方式出具專業(yè)性意見的，意見出具人應當出庭作證。當事人未申請意見出具人出庭作證，或者經(jīng)人民法院通知意見出具人拒不出庭作證的，該專業(yè)性意見不得作為認定事實的根據(jù)。

5、因裝修質量問題嚴重影響正常居住使用，或者存在如裝修環(huán)保質量不合格等依法不得交付使用的情形，買受人請求解除商品裝修房買賣合同和賠償損失的，應予支持。

6、經(jīng)出賣人指示買受人與第三方裝修企業(yè)另行簽訂裝修合同的，對于裝修質量違約有約定的從其約定，但不影響出賣人違約責任的承擔。

7、出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同和裝修合同，約定交付標的物為裝修房，因嚴重裝修質量問題，買受人請求單獨撤銷或者解除裝修合同的，不予支持，請求一并撤銷或者解除商品房買賣合同的，應予支持。

8、當事人約定裝修質量檢驗期間或者質量保證期間的，買受人應當在約定期間內通知出賣人；沒有約定或者約定的期間過短的，買受人應當在房屋實際交付之日起二年內通知出賣人。

附：江蘇省高級人民法院民事審判第六庭關于印發(fā)

《商品裝修房買賣合同裝修質量糾紛案件審理指南》的通知

各市中級人民法院、各基層人民法院民事審判相關部門：

商品房買賣合同質量糾紛案件愈加集中于裝修質量環(huán)節(jié)。為規(guī)范案件審理，統(tǒng)一裁判尺度，平等維護購房者和房地產開發(fā)企業(yè)的合法權益，省法院民六庭經(jīng)專題調查研究形成了《商品裝修房買賣合同裝修質量糾紛案件審理指南》，現(xiàn)予印發(fā)，供全省法院參考。在此類案件審判中遇到新情況、新問題的，請及時報送省法院民六庭。

特此通知。

              江蘇省高級人民法院

民事審判第六庭

                          2019年12月16日

商品裝修房買賣合同裝修質量糾紛案件審理指南

隨著住宅產業(yè)現(xiàn)代化快速發(fā)展，商品房買賣中買賣裝修房的比例日趨增多、買賣毛坯房的比例逐漸減少，商品房買賣合同質量糾紛愈加集中于裝修質量環(huán)節(jié)。為平等維護購房者和房地產開發(fā)企業(yè)的合法權益，規(guī)范、正確、及時審理商品房裝修房買賣合同裝修質量糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國房地產管理法》和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋的規(guī)定，結合全省審判實踐，制定本指南。

一、商品裝修房買賣合同的特征

1．商品裝修房買賣合同的概念。本指南所稱的商品裝修房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將交付之前經(jīng)裝飾裝修已具備基本居住使用功能的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

相對于商品毛坯房，商品裝修房，也就是俗稱的“精裝修房”、《商品住宅裝修一次到位實施導則》所稱的“全裝修房”，在房屋交付時已具備基本居住使用功能。商品裝修房的基本居住使用功能，包括但不限于房屋所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，必要功能空間如衛(wèi)生間、廚房的基本設備全部安裝完成。

2．商品裝修房買賣合同的形式。商品裝修房買賣合同裝修部分的表現(xiàn)形式主要有：（1）出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同中的裝修條款；（2）出賣人與買受人另行簽訂的裝修合同；（3）經(jīng)出賣人指示，買受人與第三方裝修企業(yè)雙方或者出賣人、買受人與第三方裝修企業(yè)三方簽訂的裝修合同等。

3．商品裝修房買賣合同的界定。房屋裝修合同是否在法律性質上獨立于商品房買賣合同，應當結合商品房買賣合同、房屋裝修合同的訂立、約定和履行情況綜合判斷。在毛坯房屋實際交付前裝修房屋，交付標的物為裝修房的，按照商品房買賣合同糾紛處理；在毛坯房屋實際交付后裝修房屋，交付標的物為毛坯房的，按照裝飾裝修合同糾紛處理。

二、裝修質量約定要求的認定

4．裝修質量要求認定的一般規(guī)則。交付裝修房的裝修質量，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定，建設工程質量、安全標準和相應技術規(guī)范，以及當事人的約定。

裝修質量要求，出賣人與買受人有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明又不能達成補充協(xié)議的，應當按照合同有關條款或者交易習慣確定；仍不能確定的，按照《中華人民共和國合同法》第六十二條第一項的規(guī)定予以認定。

法律、法規(guī)有相關強制性規(guī)定的，應當適用強制性規(guī)定。房屋所在地房地產有關職能部門關于商品房裝修質量約定和履行要求的管理性規(guī)范，依照有利于合同目的實現(xiàn)以及合同全面適當履行原則在裁判說理時參照適用。

5．裝修質量約定要求認定的考量因素。對當事人約定裝修質量要求的認定，一般應依據(jù)商品房買賣合同、裝修合同、裝飾裝修標準確認書、補充協(xié)議等書面合同的內容予以確定。不能確定的，結合商品房銷售資料如廣告宣傳情況、樣板房設置情況等以及房屋裝修施工資料如裝修材料清單、裝修材料價格等載明的內容綜合認定。樣板房裝修實際用材不能確定的，樣板房裝修施工資料如裝修合同、施工圖紙、材料采購合同等，可以作為認定裝修質量約定要求的依據(jù)。

6．廣告宣傳的適用與排除。出賣人的廣告宣傳、樣板房對裝修價格等所作說明和允諾具體確定，對買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響，應當視為合同內容。

商品房裝修房銷售時，出賣人設置樣板房的，交付房屋的裝修質量應當與樣板房的裝修質量相同。樣板房裝修的部品材料、施工質量和品質檔次，應當作為裝修質量要求的認定依據(jù)。商品房買賣合同概括性排除樣板房、廣告宣傳對裝修質量要求約定的，不予支持。商品房買賣合同就交付房屋的裝修與樣板房、廣告宣傳等不一致之處有明確具體的特別約定的，從其約定，但該約定未進行提示或者說明的除外。

7．備案裝修資料的適用。房地產有關職能部門對備案資料是否符合法定條件進行審核，備案資料的真實性由出賣人負責。裝修質量要求有明確約定，或者能夠通過商品房銷售資料、房屋裝修施工資料等綜合認定的，買受人主張以備案裝修資料作為確定裝修質量要求的直接依據(jù)的，不予支持。裝修質量要求約定不明，因出賣人未盡相應證明責任而不能綜合認定的，備案裝修資料可以視為裝修質量要求的依據(jù)。

8．裝修價格與裝修質量要求。當事人對裝修質量要求相關的裝修設計、裝修施工、裝修材料以及材料價格、部品型號、生產廠家、用材數(shù)量等約定具體確定，買受人主張以約定裝修價格、宣傳裝修價格或者備案裝修價格作為裝修質量要求依據(jù)的，不予支持。

當事人沒有對裝修質量要求作出明確約定，買受人主張以裝修價格作為裝修質量要求的，應予支持。買賣合同約定裝修價格的，以約定裝修價格為依據(jù)；買賣合同沒有約定裝修價格的，以廣告宣傳裝修價格為依據(jù)，沒有廣告宣傳價格的以備案裝修價格為依據(jù)。

當事人約定的裝修質量要求的相關內容至訴訟時仍不能明確，或者明顯不足以反映基本裝修價格，或者交付房屋實際裝修質量與樣板房存在明顯差異的，買受人主張依照前款規(guī)定以裝修價格作為裝修質量要求的，應予支持。

三、裝修質量不符合約定的證明

9．證明責任的負擔與轉移。當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)。買受人主張裝修質量不符合約定或者裝修質量不合格的，適用舉證責任一般規(guī)則，承擔相應舉證證明責任。買受人應就其權利行使的期限、裝修質量的約定以及存在的質量問題等基本事實提供證據(jù)加以證明。買受人已初步證明裝修質量問題存在的，出賣人應對裝修質量符合約定或合格的事實承擔舉證證明責任。

10．拒不提供持有證據(jù)的后果。當事人對其持有的證據(jù)應當承擔舉證責任。出賣人作為商品裝修房的提供者，應當持有裝修施工合同、裝修施工圖紙、材料設備采購合同等證據(jù)。以樣板房為裝修質量交付要求的，出賣人還負有封存樣板房以及說明樣板房質量的義務。訴訟中出賣人無正當理由未按照人民法院要求提供相關證據(jù)的，人民法院可以依據(jù)出賣人申報的商品房備案資料等查明相關事實，買受人主張該證據(jù)的內容不利于出賣人的，可以推定該主張成立。

11．專業(yè)性意見與司法鑒定。當事人自行委托有關機構通過鑒定方式出具專業(yè)性意見的，意見出具人應當出庭作證。當事人未申請意見出具人出庭作證，或者經(jīng)人民法院通知意見出具人拒不出庭作證的，該專業(yè)性意見不得作為認定事實的根據(jù)。另一方當事人有證據(jù)足以反駁并申請司法鑒定的，應予準許。

當事人申請司法鑒定的，應當在舉證期限屆滿前或者在人民法院指定的期限內提出。當事人逾期提出鑒定申請或者經(jīng)釋明未申請鑒定后又提出鑒定申請的，確有必要，可予準許，但應依法予以訓誡、罰款。

準許司法鑒定申請的，根據(jù)訟爭裝修質量問題爭議的類別確定鑒定范圍和鑒定方法，涉及減少價款的應由房地產評估機構進行房屋裝修價格評估。

四、裝修質量不符合約定的責任

12．責任承擔約定優(yōu)先與選擇。裝修質量不符合約定構成違約的，出賣人應當承擔約定的違約責任。經(jīng)出賣人指示買受人與第三方裝修企業(yè)另行簽訂裝修合同的，對于裝修質量違約有約定的從其約定，但不影響出賣人違約責任的承擔。買受人主張出賣人承擔合同約定之外的違約責任的，不予支持。

當事人沒有約定裝修質量違約責任或者約定不明，依據(jù)相關規(guī)定仍不能確定的，買受人根據(jù)裝修質量問題的性質以及所受損失的大小選擇對方承擔的違約責任的方式應具有合理性。買受人選擇明顯不合理的，人民法院應當釋明，買受人經(jīng)釋明拒不調整的，駁回其相應訴訟請求。

買受人主張出賣人承擔多種違約責任，不超出其因違約所受損失的，應予支持。

13．質量異議怠于通知的后果。裝修質量不符合約定或者法定的具體情形，買受人應當在法律、法規(guī)、司法解釋規(guī)定的期間內及時通知出賣人。買受人在前述期間內對質量瑕疵異議怠于通知出賣人的，視為裝修質量符合約定。

當事人約定裝修質量檢驗期間或者質量保證期間的，買受人應當在約定期間內通知出賣人；沒有約定或者約定的期間過短的，買受人應當在房屋實際交付之日起二年內通知出賣人。

當事人約定的質量異議期間短于法定期間的，以法定期間為準。

出賣人知道或應當知道裝修質量不符合約定的，買受人不受前三款通知時間的限制。

14．裝修質量問題與合同解除。因裝修質量問題嚴重影響正常居住使用，或者存在如裝修環(huán)保質量不合格等依法不得交付使用的情形，買受人請求解除商品裝修房買賣合同和賠償損失的，應予支持。

房屋裝修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的，買受人以受欺詐為由請求撤銷商品裝修房買賣合同和賠償損失的，應予支持。但買受人依據(jù)消費者權益保護法的相關規(guī)定主張懲罰性賠償?shù)?，不予支持?/p>

出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同，約定交付標的物為裝修房，因嚴重裝修質量問題，買受人請求單獨撤銷或者解除裝修合同的，不予支持，請求一并撤銷或者解除商品房買賣合同的，應予支持。

15．裝修質量瑕疵與修復責任。裝修質量存在工程質量、功能質量、品質檔次等方面瑕疵，但對買受人正常居住使用沒有實質性影響的，除當事人對房屋裝修質量瑕疵另有明確約定，買受人拒絕受領房屋要求出賣人承擔逾期交房違約責任的，不予支持。

裝修質量問題嚴重影響正常居住使用，或者裝修質量問題符合不得交付使用法定情形的，買受人拒絕受領房屋，要求出賣人承擔逾期交房違約責任和裝修質量修復責任的，應予支持。

裝修質量保修期間內，出賣人應當承擔修復責任。出賣人拒絕保修或者在合理期限內拖延修復的，買受人自行或者委托他人維修后，就修復費用及修復期間造成的其他損失要求出賣人承擔責任的，應予支持。

16．減價責任與裝修差價損失。對裝修質量不符合約定要求、不符合法定要求或者因欺詐、重大誤解等原因導致裝修實際價值明顯低于約定裝修價格的違約責任，當事人沒有約定或者約定不明，買受人請求出賣人承擔減少房屋裝修部分價款的違約責任的，應予支持；當事人有明確約定，買受人在約定責任方式之外要求出賣人承擔減少裝修價款違約責任的，不予支持，但出賣人同意的除外。

買受人可以選擇接受裝修質量不符合約定的范圍，對不接受的部分要求出賣人承擔修復責任的，應予支持，但計算裝修差價損失時修復部分的貶損價值不應重復計算。

減少裝修價款，一般以維持合同約定交易條件均衡性為原則按“同比降低”規(guī)則核算具體數(shù)額。具體方法為，以房屋交付條件成就買受人應當受領為評估時點，以房屋所在地房屋裝修市場價格為基準，對實際裝修價格和約定裝修價格進行評估，實際裝修估價與約定裝修估價比例的差額與裝修部分銷售價格的乘積，即為減少裝修價款的數(shù)額，計算公式為（1－實際裝修估價/約定裝修估價）×裝修價格。

房屋裝修中存在欺詐情形，或者約定裝修價格組成不能確定無法評估的，減少裝修價款的數(shù)額，依據(jù)約定裝修價格與實際裝修評估價格的差額按照公平原則予以酌定。

廣東金橋百信律師事務所海南律師團隊深耕海南市場多年，專注于為海南房地產企業(yè)以及旅游行業(yè)等提供全方位的法律服務。海南律師團隊擔任著當?shù)囟嗉掖笾行推髽I(yè)的常年法律顧問職責，深度理解企業(yè)客戶的法律需求和商業(yè)需求，尤其在服務房地產企業(yè)處理傳統(tǒng)業(yè)務領域（包括但不限于房地產開發(fā)建設、物業(yè)管理、商業(yè)運營）與拓展業(yè)務領域（包括但不限于度假村、教育與培訓、特色小鎮(zhèn)）中復雜多元的法律問題時，深受客戶好評！

廣東金橋百信（三亞）律師事務所經(jīng)海南省司法廳批準，已于2019年12月16日成立。辦公地址，三亞市迎賓路中鐵置業(yè)廣場9樓。歡迎新老客戶蒞臨指導！