尚法 勤勉 精專 共贏

2018年，某地產(chǎn)公司海南省重點(diǎn)項(xiàng)目A酒店三期已竣工交付并投入使用，該項(xiàng)目建筑物橫跨兩個(gè)地塊——12-14-5號(hào)地塊和12-14-12-3號(hào)地塊。其中12-14-5號(hào)地塊用地性質(zhì)為商服用地，土地終止日期2036年02月09日。12-14-12-3號(hào)地塊用地性質(zhì)為住宿餐飲用地，土地終止日期2055年09月24日。因A酒店建筑橫跨兩個(gè)地塊，且兩塊土地的用地性質(zhì)不同，土地使用年限也不統(tǒng)一，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記無法正常辦理。為保證酒店不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證順利辦理，某地產(chǎn)公司向市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局提出申請(qǐng)：1.申請(qǐng)將商服用地的12-14-5號(hào)地塊變更為住宿餐飲用地。2.申請(qǐng)將12-14-5號(hào)地塊現(xiàn)土地使用年限2036年02月09日止延長(zhǎng)至2055年09月24日止。3.申請(qǐng)將12-14-5號(hào)地塊與12-14-12-3號(hào)地塊合并登記，以推動(dòng)各項(xiàng)工作順利開展。

市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局和自然資源與規(guī)劃局均認(rèn)為：某地產(chǎn)公司第1項(xiàng)申請(qǐng)，可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)規(guī)劃法》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃法》）和《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》）及《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)暫行登記條例》（以下簡(jiǎn)稱《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》）的規(guī)定和法定程序申請(qǐng)、審批，并辦理變更和登記。但對(duì)地產(chǎn)公司第2項(xiàng)申請(qǐng)，市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局和自然資源與規(guī)劃局認(rèn)為，某地產(chǎn)公司只能在12-14-5號(hào)土地使用年限2036年02月09日前一年才能申請(qǐng)延長(zhǎng)。2018年申請(qǐng)延期該幅土地使用年限沒有法律依據(jù)。

為了分析和理清某地產(chǎn)公司第2項(xiàng)的請(qǐng)求的合法性，筆者查閱和分析了相關(guān)法律法規(guī)和各地人民政府規(guī)范性文件，認(rèn)為某地產(chǎn)公司申請(qǐng)將12-14-5號(hào)地塊的土地使用年限延長(zhǎng)至2055年09月24日止并申請(qǐng)將12-14-5號(hào)地塊與12-14-12-3號(hào)地塊合并登記，是有法律依據(jù)和現(xiàn)成的操作實(shí)例的。

申請(qǐng)延長(zhǎng)土地出讓年限有法可依

1.根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下我簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

2.根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》）第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。

3.根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（1）住宅用地(也就是人們常說的商品房用地)：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年;（2）工業(yè)用地(也就是人們常說的工廠、工業(yè)區(qū))：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年;（5）綜合或者其他用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

由上可知，法律明文規(guī)定，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)可以按法律規(guī)定的辦理土地使用年限續(xù)期，土地使用者可以在土地使用年限屆滿前一年提前申請(qǐng)，且最高年限不超過國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

土地使用年限屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，是指土地使用者最遲在土地使用年限屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，而不是指在土地使用年限屆滿前一年才能申請(qǐng)續(xù)期。

1.從字面解釋分析，《房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期?！爸吝t于”字面意思應(yīng)該等同于“最晚在”的字面意思，也就是說土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最晚在屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期。

2.《房地產(chǎn)管理法》屬于行政管理的法律。行政機(jī)關(guān)執(zhí)行行政法律法規(guī)的基本原則就是“法無明文不可為”。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于土地使用者申請(qǐng)續(xù)期只規(guī)定了“至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期“，而未使用“至早于”什么時(shí)候申請(qǐng)。那么，行政機(jī)關(guān)就只應(yīng)該審查土地使用者續(xù)期申請(qǐng)未晚于土地年限屆滿前一年即可。至于土地使用者早于土地使用年限屆滿前多少年申請(qǐng)，完全是土地使用者的權(quán)利，行政機(jī)關(guān)無權(quán)限制。

3.從《房地產(chǎn)管理法》第二十一條的立法意圖分析，該條設(shè)定土地使用者至遲于土地年限屆滿前一年提出申請(qǐng)，其實(shí)是為了給土地的所有者（人民）及授權(quán)的管理者——各級(jí)政府的最低的準(zhǔn)備時(shí)間,或同意續(xù)期或依法收回!

在《物權(quán)法》和《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定和和原則的指引之下，各省市曾出臺(tái)相關(guān)的規(guī)范性文件，嚴(yán)格加強(qiáng)國(guó)有土地管理，依法解決當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)歷史用地問題，規(guī)范已出讓國(guó)有建設(shè)土地改變土地使用權(quán)年限的審批程序及涉及的補(bǔ)交土地出讓金的問題。

筆者搜索網(wǎng)絡(luò)大數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，至少以下省市都出臺(tái)了相應(yīng)規(guī)范文件，規(guī)范土地使用年限續(xù)期和補(bǔ)交土地出讓金的問題：

1.廣東惠州市國(guó)土資源局于2017年9月18日發(fā)布《惠州市關(guān)于規(guī)范已出讓國(guó)有土地改變土地使用權(quán)年限的實(shí)施辦法（征求意見稿）》：

第二條 

本辦法適用范圍為已領(lǐng)取了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》的，或取得城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門同意改變有關(guān)土地使用條件批準(zhǔn)文件的出讓國(guó)有商住用地（含商業(yè)用途、商住用途和住宅用途等）。

第四條 

以下情形，土地使用權(quán)人可以申請(qǐng)改變土地使用年限：

（一）因城鄉(xiāng)規(guī)劃改變土地用途且該宗土地剩余使用權(quán)年限未達(dá)到法律規(guī)定的最高出讓使用權(quán)年限的；

（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃要求要統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)的多宗土地使用權(quán)、但各宗土地剩余使用權(quán)年限不一致的；

（三）在辦理不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中，因多宗土地剩余使用權(quán)年限不一致而要求統(tǒng)一年限的；

（四）法律法規(guī)規(guī)定其他可以改變國(guó)有土地使用權(quán)年限的。

第八條

經(jīng)市、縣（區(qū)）政府批準(zhǔn)改變土地使用權(quán)年限的，土地使用權(quán)人應(yīng)和國(guó)土資源主管部門重新簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》，約定相關(guān)權(quán)利義務(wù)。繳清土地出讓金和稅費(fèi)后，不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門給予重新核發(fā)新的《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。

第九條

土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理改變土地使用權(quán)年限，涉及需要補(bǔ)繳土地出讓金的，應(yīng)當(dāng)依照下列規(guī)定向國(guó)土資源主管部門補(bǔ)交土地出讓金。

應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地出讓金的計(jì)算方法為：?jiǎn)为?dú)改變土地使用權(quán)年限、土地使用權(quán)年限及用途同時(shí)改變、改變土地使用權(quán)年限及調(diào)低容積率的，補(bǔ)繳地價(jià)為改變前后地價(jià)之差；改變土地使用權(quán)年限及增加容積率、土地使用權(quán)年限及容積率同時(shí)改變且改變用途的，樓面地價(jià)需擇高確定。具體計(jì)算公式為：

改變土地使用權(quán)年限應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金=改變土地使用權(quán)年限后土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－剩余土地使用權(quán)年限土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格

土地使用權(quán)年限及用途同時(shí)改變應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金=(改變土地使用權(quán)年限后新用途樓面地價(jià)－剩余土地使用權(quán)年限舊用途樓面地價(jià))×建筑面積

改變土地使用權(quán)年限及降低容積率應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金=改變土地使用權(quán)年限后新容積率土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－剩余土地使用權(quán)年限原容積率土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格

改變土地使用權(quán)年限及增加容積率應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金=擇高確定的樓面地價(jià)（改變土地使用權(quán)年限后新容積率條件下樓面地價(jià)；改變土地使用權(quán)年限后原容積率條件下樓面地價(jià)；原容積率出讓樓面地價(jià)進(jìn)行期日修正后樓面地價(jià)）×新增建筑面積＋（擇高確定的樓面地價(jià)－剩余土地使用權(quán)年限原容積率樓面地價(jià)）×原建筑面積

土地使用權(quán)年限、容積率及用途同時(shí)改變應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金=擇高確定的新用途樓面地價(jià)（改變土地使用權(quán)年限后新容積率、新用途條件下樓面地價(jià)；改變土地使用權(quán)年限后原容積率、新用途條件下樓面地價(jià)）×新增建筑面積＋（擇高確定的新用途樓面地價(jià)－剩余土地使用權(quán)年限原容積率、舊用途規(guī)劃條件下樓面地價(jià)）×原建筑面積

上述公式中，土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格、樓面地價(jià)是指土地估價(jià)師按照規(guī)定的程序和方法，參照當(dāng)?shù)卣Ｊ袌?chǎng)價(jià)格水平，評(píng)估擬出讓宗地的土地使用權(quán)價(jià)格。其中：土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格為評(píng)估總價(jià)，樓面地價(jià)為評(píng)估單價(jià)。

2.《防城港市人民政府關(guān)于印發(fā)防城港市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)延長(zhǎng)年限暫行規(guī)定的通知》

第五條 

申請(qǐng)延長(zhǎng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限的建設(shè)項(xiàng)目，原則上必須是項(xiàng)目已動(dòng)工、開發(fā)建設(shè)面積占項(xiàng)目用地總面積的50%以上且在申請(qǐng)延長(zhǎng)土地使用年限時(shí)正在進(jìn)行建設(shè)，市國(guó)土資源局方可受理；經(jīng)審查后，報(bào)請(qǐng)市人民政府批準(zhǔn)延長(zhǎng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限至最高出讓年限。

屬下列情形之一的，土地使用權(quán)人可在符合前款的條件下，申請(qǐng)延長(zhǎng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限至土地原用途對(duì)應(yīng)的法定最高出讓年限：

（一）土地原出讓年限未達(dá)到最高出讓年限，在不改變出讓土地原用途的情況下，土地使用權(quán)人申請(qǐng)延長(zhǎng)至該土地用途的最高年限；

（二）因政府原因未形成土地基本的開發(fā)條件，造成土地使用權(quán)人未能按原批準(zhǔn)用途進(jìn)行開發(fā)，現(xiàn)在受讓土地雖已具備開發(fā)條件，但剩余出讓年限較短不利于項(xiàng)目開發(fā)的。

第六條 

不得延長(zhǎng)土地出讓年限的情形：

（一）因土地使用權(quán)人自身原因致使出讓土地未開發(fā)利用的，不得批準(zhǔn)延長(zhǎng)土地出讓年限；

（二）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第七條 

出讓年限延長(zhǎng)期：

（一）屬于本規(guī)定第五條第二款第一項(xiàng)情形，經(jīng)批準(zhǔn)延長(zhǎng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限的，所批準(zhǔn)延長(zhǎng)的年限與原國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的出讓年限之和不得超過該土地用途對(duì)應(yīng)的法定最高出讓年限。

（二）屬于本規(guī)定第五條第二款第二項(xiàng)情形，經(jīng)批準(zhǔn)延長(zhǎng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限的，所批準(zhǔn)延長(zhǎng)的年限與剩余出讓年限之和不得超過該土地用途對(duì)應(yīng)的法定最高出讓年限。

第八條

延長(zhǎng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限至最高出讓年限的，應(yīng)按規(guī)定依據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)。

土地出讓金差價(jià)=辦理延期批準(zhǔn)手續(xù)后該宗土地可使用年期土地市場(chǎng)價(jià)格—辦理延期批準(zhǔn)手續(xù)時(shí)該宗土地按原出讓合同約定計(jì)算剩余土地使用年限土地市場(chǎng)價(jià)格。

土地出讓金差價(jià)由市國(guó)土資源局委托具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并集體研究后報(bào)市人民政府確定。

土地使用性質(zhì)變更或土地使用年限變更或延長(zhǎng)應(yīng)按法律規(guī)定程序申請(qǐng)、審批和辦理登記。

建設(shè)單位無論是申請(qǐng)土地性質(zhì)變更還是土地使用年限延長(zhǎng)，均應(yīng)按《規(guī)劃法》和《土地管理法》規(guī)定的程序執(zhí)行。

《規(guī)劃法》第四十三條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)將依法變更后的規(guī)劃條件通報(bào)同級(jí)土地主管部門并公示。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)將依法變更后的規(guī)劃條件報(bào)有關(guān)人民政府土地主管部門備案。

《土地管理法》五十六條規(guī)定，建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

《房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

根據(jù)上述分析，筆者認(rèn)為某地產(chǎn)公司可以先申請(qǐng)將12-14-5號(hào)地塊的商服用地變更住宿餐飲用地，然后將變更用地屬性的土地使用年限再申請(qǐng)延長(zhǎng)至2055年09月24日止，保持與12-14-12-3號(hào)地塊用地性質(zhì)和土地年限一致。然后就可以申請(qǐng)將兩塊土地進(jìn)行合并登記，最終完成A酒店不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的辦理。