余耀輝 律師
廣東金橋百信律師事務所
所購房屋在過戶登記之前被法院強制查封執(zhí)行，是許多購房人的噩夢。當遇到這種情況時，為保護自身權(quán)益，購房人應當主動提出執(zhí)行異議。而是否是因為購房人自身原因?qū)е挛崔k理過戶，對是否能夠排除法院執(zhí)行至關重要。下面我們先了解法律規(guī)定，并分享最高院再審案例裁判觀點。
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》）第28條規(guī)定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；三是已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。《全國法院民商事審判工作會議紀要》（2019年11月08日施行）（以下簡稱《九民紀要》）第127條第2項規(guī)定：“實踐中，對于該規(guī)定的前3個條件，理解并無分歧。對于其中的第4個條件，理解不一致。一般而言，買受人只要有向房屋登記機構(gòu)遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認定符合該條件。”根據(jù)上述法律規(guī)定，具備以下情形之一，即屬于非因買受人自身原因未辦理過戶登記，包括：第一，買受人向房屋登記機構(gòu)遞交過戶登記材料；第二，買受人向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為；（一）購買有抵押登記的房屋，最高人民法院關于買受人是否構(gòu)成過錯的裁判觀點存在差異，需要綜合個案情況進行分析。
案例1【（2017）最高法民申3536號】：已設定抵押的物品并非禁止流通，買受人在購買已設定抵押的物品時，僅需考慮抵押權(quán)實現(xiàn)時可能面臨的風險，其購買抵押物的行為本身并不構(gòu)成過錯。導致案涉房屋物權(quán)未發(fā)生變更登記的原因是其已抵押給第三人，而非買受人自身原因所致。雖然買受人知道案涉在建工程已抵押給第三人，但不能就此認定系買受人方面的原因?qū)е挛餀?quán)變動未發(fā)生。案例2【（2019）最高法民申1449號】：案涉房屋買賣合同簽訂后，房產(chǎn)仍然登記于出賣人名下，按揭款由出賣人償還。買受人明知房屋處于抵押狀態(tài)，在應支付的購房現(xiàn)金足以償還貸款的情況下，對何時辦理房產(chǎn)過戶，按揭貸款如何償還未作任何安排，放任其權(quán)利登記出賣人名下，對不能辦理案涉房屋過戶登記存在過錯。案例3【（2019）最高法民申4571號】：房屋的抵押權(quán)成立在先，房屋買賣合同簽訂在后，買受人購買房屋時對該房屋是否存在抵押情況未盡到合理的注意義務，導致其因該房屋上設有他人抵押權(quán)而無法辦理過戶手續(xù)，其自身存在過錯，應當承擔該房屋未能過戶的法律風險。案例4【（2019）最高法民申3916號】：簽訂《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》時有抵押登記，該抵押曾于簽訂《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》后被注銷，也就是說，協(xié)議簽訂時買受人忽略的權(quán)利障礙已經(jīng)不復存在。而后新設立的抵押晚于《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的時間。買受人與出賣人約定協(xié)議書簽訂18個月后辦理產(chǎn)權(quán)證，然而出賣人未履行約定，用案涉車庫進行了抵押擔保，導致未能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，過錯方顯然在于出賣人，買受人不存在過錯。（二）購房時不符合限購政策，最高人民法院認定買受人存在過錯。
案例5【（2020）最高法民申1859號】：盡管買受人與房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，但因其購買案涉房屋不符合當?shù)厣唐贩肯拶徴撸嗜钨I受人關于其對案涉房屋享有的物權(quán)期待權(quán)應優(yōu)先于房產(chǎn)調(diào)控行政管理需要的主張，于法無據(jù)。買受人購買案涉房屋的行為不能產(chǎn)生物權(quán)變動的結(jié)果，無法請求出賣人房地產(chǎn)公司為其辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記，買受人對案涉房屋沒有物權(quán)期待權(quán)。此外，根據(jù)一般生活經(jīng)驗，買受人交易前了解當?shù)厣唐贩肯拶徴卟⒉恍枰厥獾姆蓪I(yè)知識，買受人未了解限購政策的行為是未盡到充分的注意義務，存過錯。（三）買受人有到房管局遞件或要求過戶等積極行為，或未辦理過戶登記有合理的客觀理由，最高人民法院認定買受人不存在過錯。
案例6【（2019）最高法民申5723號】：一般而言，買受人只要有向房屋登記機構(gòu)遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認定符合該條件。1、購房人在購房前應當充分了解欲購房屋是否存在抵押權(quán)等權(quán)利負擔，盡量不購買已被抵押的商品房。若購買了抵押權(quán)等權(quán)利負擔房屋，應作出過戶登記、償還貸款的書面安排，并提前防范抵押權(quán)實現(xiàn)時可能面臨的風險。2、購房人在購買房屋后應及時向房屋登記機構(gòu)遞交過戶登記材料，或者書面或其他方式要求賣房人配合辦理過戶，保留催促賣房人辦理過戶登記的證據(jù)。
