2020年12月23日最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條： 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。

案例：彭某與某公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，合同簽訂時(shí)，彭某支付了兩成購(gòu)房款。因國(guó)家房貸政策的調(diào)整，在彭某與某公司簽訂合同一個(gè)月后，首付比例由兩成提高至三成，導(dǎo)致未獲得銀行貸款。彭某遂起訴要求解除合同。

裁判觀點(diǎn)：本案中，政府房貸政策調(diào)整導(dǎo)致首付比例提高，購(gòu)房者獲得的銀行貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額致使原合同無(wú)法繼續(xù)履行，購(gòu)房人確有證據(jù)證明其因房貸政策調(diào)整而無(wú)法履行付款義務(wù)，且合同沒(méi)有明確約定即使購(gòu)房人無(wú)法獲得銀行貸款也應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同義務(wù)的，購(gòu)房者單方提出解除合同應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許。

案例：（2010）浙甬民二終字第514號(hào)：鄧某與孔某之間簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，該合同約定：如銀行房貸政策或鄧某個(gè)人資信，影響按揭額度或不能批下的，不足部分或全額按揭款由鄧某在接到房產(chǎn)中介公司通知、法定放貸時(shí)間三日內(nèi)現(xiàn)金補(bǔ)足。

裁判觀點(diǎn)：根據(jù)雙方合同約定，國(guó)家政策的改變，導(dǎo)致銀行房貸政策的變化，并非鄧某貸款不成拒絕履行合同的法定事由。鄧某未按約履行付款義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。國(guó)家實(shí)行房產(chǎn)新政，當(dāng)事人已預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)并在合同中對(duì)此作出按揭不能承諾的，不屬于情勢(shì)變更，這種情形不能解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

房貸政策調(diào)整導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方交易受影響，產(chǎn)生的糾紛不同情況的處理也不同。在審理合同糾紛時(shí)法院一般會(huì)優(yōu)先適用合同中的約定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)約定或約定不明的，按法律規(guī)定處理。按房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定，原則上誰(shuí)違約誰(shuí)承擔(dān)違約責(zé)任（房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的除外）。故律師建議：買(mǎi)賣(mài)雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同務(wù)必對(duì)違約情形約定明確，尤其是政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)生變化、或因銀行政策規(guī)定的原因，致使銀行按揭貸款延期、貸款金額減少或者不能辦理的情形，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)對(duì)付款方式做出明確約定。