尚法 勤勉 精專 共贏

【案例】

某車主在某小區(qū)未將車輛停放在規(guī)定的車位上，遭物業(yè)公司保安鎖車，后被迫繳納50元罰款后，才得以開(kāi)鎖離開(kāi)。事后，業(yè)主不服到法院起訴，認(rèn)為物業(yè)公司鎖車、罰款行為沒(méi)有法律依據(jù)和合同依據(jù)，該罰款為不當(dāng)?shù)美ㄔ号袥Q物業(yè)公司返還收取的50元“罰款”。

【法律分析】

《物權(quán)法》第73條：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外”。 

《物權(quán)法》第74條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。

《物權(quán)法》第76條：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（二）制定和修改建筑物及其附屬物的管理規(guī)約；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”。

《物權(quán)法》第82條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督”。

《物權(quán)法》第83條：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失”。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第22條：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定”。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第23條：“物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾”。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第63條：“違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用”。

根據(jù)《行政處罰法》第9條到13條規(guī)定：除法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、國(guó)務(wù)院部委制定的規(guī)章以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府和省、自治區(qū)人民政府所在地的市人民政府以及經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的較大的市人民政府制定的規(guī)章以外，其他規(guī)范性文件不得設(shè)定行政處罰。

根據(jù)以上法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司是受業(yè)主委托為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的主體，物業(yè)公司的行為應(yīng)嚴(yán)格遵守《物業(yè)服務(wù)合同》及臨時(shí)管理規(guī)約（業(yè)委會(huì)成立前）或管理規(guī)約（業(yè)委會(huì)成立后）的規(guī)定，在《物業(yè)服務(wù)合同》及臨時(shí)管理公約或管理規(guī)約未明確規(guī)定授權(quán)物業(yè)公司對(duì)違停車有權(quán)采取“貼條、鎖車、挪車、罰款” 等措施時(shí)，物業(yè)公司對(duì)違停車輛進(jìn)行“貼條、鎖車、挪車、罰款”，違反了法律法規(guī)及臨時(shí)管理公約或業(yè)主管理規(guī)約相關(guān)規(guī)定，侵犯了違停業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)的法律責(zé)任。

（一）將對(duì)小區(qū)業(yè)主車輛管理及對(duì)違停的處置具體措施加入《臨時(shí)管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》，做到有約可依。

1、前期物業(yè)服務(wù)階段：

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定包括車輛管理在內(nèi)的《臨時(shí)管理規(guī)約》，對(duì)車位的規(guī)劃、使用、違停情形、違停處置具體措施（包括“貼條、鎖車、挪車、收取違停違約金”等），以及授權(quán)物業(yè)公司具體執(zhí)行車輛管理及處置具體措施，作出明確的約定；在業(yè)主與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，由業(yè)主簽署遵守該《臨時(shí)管理規(guī)約》的承諾書。

如建設(shè)單位制定的《臨時(shí)管理規(guī)約》未對(duì)車輛管理作出明確約定，應(yīng)完善《臨時(shí)管理規(guī)約》，將車輛管理具體規(guī)定加入該規(guī)約，并在業(yè)主收樓前由業(yè)主補(bǔ)充簽訂。如業(yè)主入住后才完善該規(guī)約的，可以在業(yè)主申請(qǐng)使用車位或在小區(qū)日常管理中，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)補(bǔ)充簽訂該規(guī)約。應(yīng)注意的是，按照《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意，補(bǔ)充簽訂的該規(guī)約方為有效。

2、后期物業(yè)服務(wù)階段：

在小區(qū)依法具備成立業(yè)委會(huì)條件后，由業(yè)主大會(huì)制定通過(guò)包括車輛管理在內(nèi)的業(yè)主管理規(guī)約，對(duì)車位的規(guī)劃、使用、違停情形、違停處置具體措施（包括“貼條、鎖車、挪車、收取違約金”等），以及授權(quán)物業(yè)公司具體執(zhí)行車輛管理及處置具體措施，作出明確的約定。

如業(yè)主大會(huì)制定的《管理規(guī)約》未對(duì)車輛管理作出明確約定，應(yīng)完善《管理規(guī)約》，將車輛管理具體規(guī)定加入該規(guī)約，并由業(yè)委會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)予以表決通過(guò)，按照《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意，該完善的規(guī)約方為有效。

（二）針對(duì)小區(qū)訪客車輛，在進(jìn)入小區(qū)登記同時(shí)簽署《臨停車輛管理協(xié)議》，做到處理違停車有合同依據(jù)。

由于訪客不是業(yè)主，但往往訪客違停車占較大的比例，而且處理起來(lái)投訴或發(fā)生糾紛的可能性遠(yuǎn)大過(guò)業(yè)主。為降低物業(yè)公司的違法風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司人員應(yīng)在訪客開(kāi)車進(jìn)入小區(qū)時(shí)，引導(dǎo)訪客簽署臨停車輛管理協(xié)議，在協(xié)議中明確約定臨停的范圍和位置，如違反將采取“貼條、鎖車、挪車、收取違約金”等措施，做到處理訪客違停車有合同依據(jù)。

（三）主動(dòng)加強(qiáng)小區(qū)車輛管理，維護(hù)小區(qū)良好的車輛管理秩序

1、物業(yè)公司應(yīng)在小區(qū)有限的公共區(qū)域內(nèi)合理規(guī)劃停車范圍和位置，適當(dāng)開(kāi)辟新的停車場(chǎng)所，增加停車位，盡量緩解停車難的問(wèn)題。

2、物業(yè)公司為了防止將車輛違章停放在公共綠地或居民活動(dòng)場(chǎng)所，應(yīng)在這些地方設(shè)置固定的警示牌、禁停標(biāo)志和必要的障礙物，以阻止車輛對(duì)綠地和活動(dòng)場(chǎng)所的破壞。

3、物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行登記，特別是訪客或未申請(qǐng)?jiān)卤？ǖ臉I(yè)主車輛，應(yīng)簽署《臨時(shí)車輛管理協(xié)議》并領(lǐng)取臨時(shí)卡后方能進(jìn)入。車輛進(jìn)入后物業(yè)公司應(yīng)引導(dǎo)和監(jiān)管各類車輛停放。嚴(yán)禁在小區(qū)的大門口、小區(qū)主干道等禁停位置停放車輛，嚴(yán)禁圈占、遮擋室外消火栓。小區(qū)居民及外來(lái)服務(wù)人員的摩托車、助動(dòng)車、自行車等車輛，必須停放在保安指定的位置，不得隨意停放。裝修拉運(yùn)材料、搬家、運(yùn)送貨物的專用營(yíng)運(yùn)車輛，一律按照訪客臨時(shí)車輛管理和收費(fèi)，經(jīng)核實(shí)登記備案后，在指定地點(diǎn)停放，不得影響居民通行。大型車輛裝卸后應(yīng)立即離開(kāi)小區(qū)。

4、物業(yè)公司應(yīng)加大小區(qū)巡邏力度，發(fā)現(xiàn)違規(guī)停車現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)與車主電話溝通，使其限時(shí)糾正違規(guī)行為。對(duì)違停車輛和違?，F(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拍照和錄像，電話通知車主限時(shí)將車輛移開(kāi)并對(duì)電話錄音進(jìn)行證據(jù)保全。對(duì)勸阻無(wú)效的違規(guī)車輛，物業(yè)公司按照規(guī)定采取適當(dāng)?shù)墓芾泶胧?，包括但不限于警告、貼條、鎖車、拖車、收取違約金等措施，由此產(chǎn)生的費(fèi)用及后果由涉事車主自行承擔(dān)。

（四）加強(qiáng)與政府相關(guān)部門的溝通

小區(qū)作為業(yè)主自治的區(qū)域，在發(fā)生違規(guī)停車影響通行甚至堵塞小區(qū)通行物業(yè)公司報(bào)案時(shí)，公安、消防、房管等部門一般不會(huì)介入處理，除非發(fā)生治安、火災(zāi)、刑事案件等事件，才會(huì)依法介入處理。盡管如此，物業(yè)公司仍應(yīng)加強(qiáng)與小區(qū)轄區(qū)內(nèi)的公安、消防、房管等部門的溝通，將小區(qū)的《臨時(shí)管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》或,《臨停車管理協(xié)議》以及有關(guān)車輛管理制度向政府相關(guān)部門報(bào)備，以取得政府相關(guān)部門的理解與支持，并在發(fā)生違停車需要采取鎖車或挪車措施時(shí)，主動(dòng)向政府相關(guān)部門溝通報(bào)備，盡量降低被投訴或發(fā)生訴訟的風(fēng)險(xiǎn)。

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